年上海莲花河畔出现了“倒楼案”，后续又出现了楼歪歪、楼脆脆、楼倒倒等房屋，大家都亲眼见证了中国部分房地产开发商建出的这些极端房屋，质量之差令人瞠目结舌。房屋对于每个人来说都具有十分重要的意义，它不再仅仅是一件普通的产品，而是每个人心中“家”的模样，是每个人花光了所有的积蓄再背上沉重的房贷都愿意承担的“甜蜜”。当大家买的房屋遇到了这么严重的房屋质量问题时，可能都会面临着诸多的问题：

　　我承办的房屋纠纷中，其中很大一部分属于房屋质量纠纷，而对于房屋质量纠纷，最核心的问题便是鉴定，一切诉讼结果都要以鉴定结论为基础。由于鉴定往往需要申请方预先支付高额的鉴定费，而最终鉴定结果又很难去保障，面临种种不确定性，在这其中如何抉择，是否选择鉴定，选择如何鉴定等，便需要律师去给客户最优的建议，以最低的成本去获取最大的收益，而不是仅仅提交鉴定申请书这么简单。

　　我之前承办了一件房屋质量纠纷案件，客户家住一层，十年多年前入住的时候，就发现客厅地板砖上有一条裂纹，当初并没有在意，但年复一年，客厅的裂纹越来越长，并且开始蔓延到其他地方。想到各种“楼倒倒”事件，客户心里开始发怵，多次要求开发商、物业修复，但均答复这不属于房屋质量问题，是自己使用不当造成的，予以拒绝。无奈之下，客户只好委托我为其维权。

　　我去现场看了一下，根据经验，初步判断应属于回填土原因导致的，属于房屋质量问题，可以选择申请房屋质量鉴定，但这可能至少涉及三个鉴定：第一，原因鉴定，即地面为什么会有裂纹，什么原因导致的？第二，如何进行修复？修复方案如何确定。第三，若是进行修复，需要多长时间、需要多少费用、赔偿多少损失？我关于上述鉴定事项给了客户充分的解释，每一个鉴定都必不可少，每一个鉴定之间又互相关联，相辅相成。

　　接下来面对客户疑问，鉴定费谁来承担？鉴定时间是不是特别长？能拿多少赔偿？我告诉客户：第一，由于涉及多次鉴定，诉讼周期可能很长；第二，鉴定费由客户先垫付，费用可能不少；第三，赔偿数额不确定，最终要看鉴定结论；第四，开发商可能会提出过了保质期，或者自己使用不当等抗辩理由，要做好充分的思想准备。

　　通过上述现场勘验，我给客户提出了初步建议，初步判断应当属于房屋质量问题，可以申请房屋质量鉴定，对于如何进行鉴定以及可能遇到的问题，也是给予了充分的解释，让客户对整个鉴定有个充分的认识，大概的了解了需要鉴定的事项、鉴定大概需要的成本及时间、鉴定的重要性及鉴定可能面临的不利因素，可以让客户做出自己的判断。

　　客户最终表示需要进行鉴定，立案后进行了第一开庭。庭审中开发商依然不认可这属于房屋本身的质量问题，并且强调过了保质期，房屋通过了竣工验收，没有任何问题，是客户自己使用不当造成的，于是法院询问客户是否要申请鉴定，案件需要对造成房屋裂缝的原因进行鉴定，鉴定机构由法院摇号选定，鉴定费由客户预先支付。

　　这笔鉴定费对于客户来说是一笔不小的费用，从客户实际的经济条件出发，我多次和法官沟通，看法官是否可以先和鉴定机构人员初步查勘下现场，看能否做出初步判断，最终法官答应先去现场初步查勘，再做正式评估。

　　法官、客户、开发商、鉴定人员四方一起去了现场查勘，鉴定人员说，基本上可以断定是回填土不实导致，随着房屋年代久了，会逐渐加重。法官开始给开发商做工作，即便做鉴定，最终费用也是开发商承担，还不如双方达成一致意见。最终在法官主持下，双方做了一个笔录，就质量原因问题达成一致意见为回填土不实，不再申请房屋裂缝的原因鉴定，为此客户也节省了一笔原因鉴定的费用。

　　第一个原因鉴定解决，剩下面临第二个鉴定，如何修复？需要对修复方案进行鉴定。这笔鉴定费用也是应当由客户预先支付，有了第一次沟通，客户这边也希望先和法官沟通，看是否可以通过调解的方式，先由双方提出修复方案，看是否可以达成一致。在法官的主持下，经过几次沟通，最后达成一致：即客户和开发商各自提出了各自的修复方案，在各自方案的基础上双方各退让一些，求同存异，目的是尽快把诉讼程序往下推进下去。

　　原因、修复方案鉴定解决了，剩下到了关键修复费用的鉴定，关于这个鉴定由于直接关系到双方切身利益，虽然也经过几次沟通，但对方提出的方案与客户的期望值差距很大，根本不具备调解成功的可能，双方很难达成一致，最终只能申请鉴定机构进行鉴定。

　　修复费用的鉴定并不如客户想象中的那样顺利，由于双方提供的修复方案都非常宽泛，也不规范。鉴定机构依据双方的维修方案作出的修复费用鉴定，修复费用数额都非常少。客户对此十分失望，以为案件到此已经经历了如此多的困难，最后能争取到的数额却如此之少，感觉前面的努力有些不值，甚至有些前功尽弃的感觉。我结合案件实际，安慰客户案件并没有他想象的那么糟。因为这个鉴定报告并没有盖章定论，我们还有提出我们异议的权利。我结合客户自身情况，针对修复费用鉴定报告提出了许多异议，例如：维修期间不能居住的损失、搬家的损失、搬出的损失、搬回来的损失、修复散味处理期间的损失、地板挖开要回填的损失、更换地板的损失等等，鉴定机构考虑到的损失仅是针对修复工程本身的造价，并没有考虑到客户因修复工程而产生的直接损失，损失项目存在少项漏项的问题，因为我们要求进行重新鉴定。鉴定机构收到异议申请后，采纳了我们提出的意见，同意进行补充鉴定，要求客户提供一套涉及鉴定可能会发生损害部位的明细。客户精心准备了一套方案，长达几十页，将自己的损失项目及参考的费用标准及相应依据一一列明，鉴定机构据此进行了补充鉴定，最终调整了鉴定结果，数额相对于客户来说也是比较满意的。最终法院也是依据该鉴定报告，做出了判决。

　　第一，虽然鉴定工作由专门的鉴定机构进行，律师并不需要参与很多，但是作为房产律师至少应该了解一定的房屋质量鉴定知识，能够初步对房屋质量问题作出自己的判断，这样才有助于律师为当事人提出自己专业的建议，提出房屋质量鉴定是否有启动的必要性。从被动的仅仅提交一份申请书，转变为积极主动的去参与鉴定，对于鉴定的周期、费用、方案、风险给予客户充分的提示，以便可以给客户更好的建议，让客户也能充分的进行考虑从而作出自己的选择。

　　第二，灵活变通，去努力争取所有可能享有的权利。本案中若不是积极和法官沟通，可能三次鉴定费用都是由客户先行垫付，而这个案件也很有可能因为垫付不起费用，最终无法进行鉴定。所以对于一些可以协商变通的机会，一定要积极努力的去争取，这也是体现律师服务专业性的地方。

　　第三，对损失的鉴定要有自己的理解和方案，不能完全依靠鉴定机构，我代理过很多房屋质量纠纷的案件，多次和鉴定机构有过接触，鉴定机构有些方面还是考虑的不是很细致，经常有遗漏，大部分还是需要申请方写清楚鉴定事项，而且越细致越好，若是鉴定事项写的不清楚，很可能严重影响评估的数额。如果对鉴定报告结果有异议，一定要及时提出，而且要提出异议相应的依据。不到最后判决书作出，我们的工作就不算结束，我们就还有继续去争取的空间。

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