“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

　　随着两会最新定调，房地产市场的未来发展格局，开始逐渐清晰，保障性住房、刚性住房、改善性住房三个路径发展，三条路都要稳。

　　其中，最让大家关心的在于改善性住房需求的表述由去年的“改善性住房需求”调整为“多样化改善性住房需求”，这也意味着政策和市场端对于改善性住房需求有了更新的理解，在后续，针对改善化产品的标准以及满足购房者对于改善化产品的需求，也将会有明显的提高。

　　那么，对于购房者来说，在改善置业亦或者普通刚需置业时，对于产品标准是否有参考？

　　哎~别急，在最近，我们整理资料过程中发现，已有两省对于高品质改善住宅的设计与建造下发相关导则和指引文件，而这样的指引文件，也有许多值得我们参考的地方

　　同时，从目前来看，提升改善人居产品标准已经是各地方接下来的市场工作的重点，那么西安或是陕西后续是否会有相关文件出炉？值得期待！

　　先来看指引文件，根据江苏省发布的《改善型住宅设计与建造导则》和山东省发布的《高品质住宅设计指引（试行）》来看，两份指引文件侧重点基本一致：提升住宅设计水平，满足居民对改善型住房需求。

　　内容相对较多，我们也将整体对比后，将共同点以及亮点部分进行归纳，方便大家观看：

　　除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8；

　　与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的距离控制在200米以上，与城市快速路的距离宜控制在100米以上；

　　在社区规划方面，改善住宅对于选址的要求也有了进一步的更新，控制和远离干道、高速路等，一方面是为了居住时视野感官更舒适，另一方面也是为了能够远离噪音，提升居住体验。

　　而规划方面，江苏省也更进一步，将建筑高度调整至60米，容积率设置在0.8-1.8之间，这样的调整规划，可以说是目前多城市主流，降低楼栋整体高度，低层、低密，居住更舒适。同时从层高来反算，这样的楼层高度将保持在18-19层，再加上架空层设计，层数还将进一步减少。

　　住区大堂宜综合考虑住户生活需求提供物业服务、候车、无风雨归家路线、业主日常出行活动等，一站式解决住户多个使用场景。

　　住区内部应采用人车合理分流的交通组织方式，进行“人、车、非机动车”分流设计。合理规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对小区的干扰。鼓励结合风雨连廊体系打造无风雨归家流线。

　　小区主要出入口应预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。

　　宜将人行、车行、地下车库的出入口结合配套商业以及小区大堂等功能进行一体化设计，大门应简洁大方且有一定的辨识性。大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递暂存、值班室、卫生间等功能，方便服务业主。

　　小区应进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对小区的干扰。鼓励打造无雨归家流线。

　　在这里，两省对于归家体验改善都做了明确的要求，例如设计落客区、小区大堂的多功能化以及人车分流等等。这一点从近两年西安新入市的多个改善新盘来看，都可以说是“标配”，甚至不少中端、刚需社区，在这方面的设计也十分出彩，期待后续形成“内卷”~

　　宜结合地块条件和周边公共服务设施，补充完善居家养老、老年活动、日间照料、托育服务、儿童活动、住区食堂(或共享厨房)等适老适幼功能和空间。

　　鼓励改善型住宅设置空间开敞、无围护结构的架空层作为休闲、健身、娱乐、学习、绿化等公共空间使用，但不得作为停车或车行交通空间使用。架空层应与住区景观一体化设计，打造室内外融合的公共空间。

　　鼓励增加额外的公共服务设施，设计有健身房、书吧、茶室、咖啡厅、儿童室、公共会客厅、棋牌室、游泳池、托老所等功能的会所以及业主食堂等，满足小区居民娱乐、休闲、社交等生活需求。

　　地上单元大堂宜采用挑高设计、通透明亮，使用面积不宜小于15㎡。大堂应进行精装修设计，采用与建筑品质相匹配的耐污、耐久的装饰材料。

　　这也是目前改善产品的一个更新的主流，社区全功能化，区别于以前房企认知中“改善客群”的不食人间烟火，现如今的房企在设计产品时，更注重社区的全功能性，让业主可以几乎足不出户就能够满足自身的日常需求，例如泳池、会客厅、私宴厅等等配置，甚至还有小型的高端农贸生鲜市场等等，都有增加。再加上周边15分钟生活圈的配套，相比较以往“豪宅出去吃饭都得开车”的窘境，确实能够提升着居住的仪式感和幸福感。

　　改善型住宅层高不应小于3.1m,三层以上改善型住宅层高不应大于3.6m;设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于3.15m。

　　住宅层高不应低于3.00m。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3.10m。鼓励有条件的项目适度加大空间高度，提高至3.30m以上。

　　层高方面，也是不少改善产品甩开同类产品的主打利器。从3米到3米1看似虽然只增加了10公分，但在加了地暖、地板、新风、吊顶之下，多出来的10公分也的的确确能够带来更舒适的居住体验。

　　鼓励户型产品创新，其中空中花园户型的设计应充分考虑地域气候特点，并保证其安全性。

　　空中花园，也基本上属于露台设计，从两省的指引来看，都鼓励设计，这意味着后续这类带露台、带空中花园的产品很可能会持续成为主流。

　　改善型住宅应全装修交付，提倡装修与土建、机电一体化设计，严格控制室内装修材料环保等级。

　　鼓励高品质住宅进行个性化、定制化、集成化的精装修设计，装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家、行业及山东省现行有关标准的规定。

　　从这一点来看，装修很可能也是后续不少改善产品主拼的方向之一，那是否也意味着后续在全国市场环境下，精装交付将再次回归？值得关注。