北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　有个朋友说在东五环外产业园有套公房，正在等拆迁，如果拆迁的话拆一赔三，可以按照市场价三倍赔偿，还可以选择购买共有产权房和公共配套房。现在是因为疫情给耽误了，所以原业主等不及了，想要转让，全款办理房本，先付80%，交房本时再给20%。我想问一下这种情况可能吗？会不会有什么骗局？

　　1、这倒未必是什么骗局，大概率是忽悠卖房而已。也就是说你肯定吃亏，至少是占不到便宜，然后就算觉得上当了也告不了人家。人家呢，最差的结果是不赔不赚，最好的结果就是看着你人房两空哈哈笑。

　　2、我也不知道你说的这地方是哪儿？东五环外有的是产业园创业园什么的。但一般都没什么公房，办公用房倒差不多，而且还得是乡产权的居多，算不上小产权，反正也不是住宅，只能是公司资产的那种。

　　如果是公房就应该是能上市交易的，但我是没听说过。而且也没有拆一赔三的政策，从来都是按房本面积折算金额，然后再给购房指标。共有产权房倒有可能，这几年腾退的给的都是共产房。

　　但公共配套房指什么啊？如果是绿植配套那就是回迁房，村子里的。但如果真的是公共配套，那按这意思就是公建，指50年产权的办公设备用房。这不就是公寓吗？

　　我给你讲个故事吧。比如我前几年买了一套小产权公寓，1万一平买的，现在市场价2万左右。但我听说这里要拆迁了，最好的结果是退给我1万，不好的呢，那就是强拆，一分钱不赔。

　　但我不想吃亏啊，那怎么办？哟，一抬头看见你正想捡便宜呢，那就是你吧。于是对你说：我的这公寓叫公房，卖给你2万块。将来肯定拆迁，会赔给你6万。而且还能给共产房和什么公共配套房的指标，你能发大财。

　　于是你掏钱就买了。但等签合同的时候，人家肯定不能把这些承诺写上去，其实就算写了也没用，只会写：如果遇到拆迁，所有的补偿都归你所有。那你能说出什么来吗？

　　过些日子线万或是强拆，反正你是亏了。那肯定就去找卖家呗，但人家说了：拆一赔三又不是我规定的，是别人说的法律规定的，他们不赔你我有什么办法，你可以当钉子户啊，找他们要去啊，找我有个屁用？

　　至于什么共产房就更好办了，你可以去申请啊，只要符合政策掏钱就能买，跟我有什么关系？公共配套房呢，公寓啊，掏钱随便买啊，我的承诺没问题，只要你有钱就行。

　　4、请问你有什么办法吗？人家说这叫公房也没错，因为虽然是小产权，但实际上是占用的村集体公共用地，产权归公共所有，公房。

　　至于拆一赔三本来就是扯淡的事儿。人家开发商傻啊，五环外荒地有的是，真要有这政策谁拆啊？如果真的是拆一赔三，那开发商都不卖房了。自己盖完了立刻就拆，自己赔自己三套好不好？只要办下手续来就能上银行抵押，相当于直接卖给银行。这买卖，三五个轮回就能把自己拆成世界首富。

　　5、总之明白了吗？这事儿也算不上骗局，就是忽悠你当接盘侠而已。当然如果是被强拆了，赔偿达不到你的设想，可以去法院起诉退房，就说这交易不受法律保护。法院大概率是会支持的，但就看法官有没有其他意见了。说不好，赌一把试试吧。

　　但就算判决你退房了，你赚钱的概率也为零，最好的结果是不赔不赚。最不好的结果就是被强拆，法院判对方退钱了但人家没钱可退。后半辈子你就算有事业可干了，追着老赖要钱去。反正天上不会掉馅儿饼，真有这好事儿谁卖给你啊！

　　我本人是房山区的公务员，未婚，外地人，个人年收入+公积金大概二十万左右。想在房山区内买房，基本以自住为主，兼顾学区。首付现在能凑一百三十万左右，是否有必要等两年再凑点首付，还是现在就买？目前看了长阳半岛、长阳国际城和首开熙悦山。比较中意长阳半岛的两居室三百四五十万左右，但是又感觉以后月供压力会比较大，请问章哥有没有好的建议。

　　1、再等两年，那得确定收入能跟上房价涨幅啊，这我可不好说。或者这么说吧，我不敢说北京的房价涨跌，但敢说长阳沿线的房价走势肯定不弱于北京大盘。甭说长阳了，连近些年窦店这远离地铁的板块都不算落后。所以考虑好，常规建议都是能上车就尽早，未必能买到很满意的，但落个心里踏实。

　　2、月供压力我能理解，我早年买房的时候也这样儿，每次都是严可严儿的将将够。但到现在要说还有些后悔呢，当年要是在努努就能买的更多了。

　　十年前北京的平均月薪是5000左右，平均月供也是这个数。当时媒体上的报道都是房价过高月供过多，弄的年轻人都没钱消费了。但十年过去，似乎5000块钱不算太多了。而这平均收入基本就是以公务员和央企国企为主要基数的，反正一般都是前五年压力最大，之后五年普通，十年之后也就不算什么了。

　　五年前北京平均月供是1.2万左右，到现在依然算不低，但压力应该小了一些吧。所以预估一下自己的收入吧，公务员体制内的工资涨幅是肯定不会落后于CPI通胀的。

　　3、我没有太好的建议，只是觉得长阳的板块不错，交通、教育和商业、环境都挺好，在确保月供风险的情况下，尽量够够吧，无论现在还是两年后都一样。

　　个人情况：男，首房首贷，21年校招来的北京，单位给的集体户口，在长椿街地铁站附近上班。预计户口今年上半年能下来，想着赶紧买房尽快上车，首付总包180-200，总价应该不超过350了吧，月供1w以内。看您之前说要除去税费，中介费等等，最好首付能占到总价的50%左右，才算不太紧张。

　　由于租金便宜，离的近，租房在了北京南站附近，就首先看了这里，基本都是老公房（是线年的，比我年纪都大，因为是国管公积金，所以想着能新点，贷不够25年，能贷够20年也可以）。看了些，就感觉翠林小区还可以，96年板楼，两居室，60平米左右，南北通透，总价350左右。因为最近14号线的开通，景风门离丽泽商务区3站地，中介说附近已经开始涨点了，但是我感觉目前溢价不大。这里离长椿街不到5公里，骑车子上下班方便（不爱坐地铁），所以感觉自住+保值还可以，之后结婚要孩子了再置换（怎么也得6，7年了）。

　　问题1：以您的角度看，这个逻辑对嘛，不对的话麻烦您说说您的理解，再分析一下从自住+保值的角度可以考虑哪里。

　　单位前几届校招来的同事有的已经买房了，但是他们没有在北京南站附近买的。我想着人家既然选择买也是看了好多，经过深思熟虑的，虽然每个人的需求和情况不同（但都是刚需）。没听谁说买在南站附近的（是不是代表这里不值得买），不过南站确实租金便宜，上班近，适合租住。实在不行我就只能放弃自住，选择纯保值，想着买个保值的1居或2居室商品房？老公房？出租出去，缓解贷款压力和租房压力（没办法，首付都是父母的血汗钱，实在不容易）。

　　问题2：首付总包180-200，总价350以内，主要考虑保值+租金，您有什么建议吗（之前看您说亦庄跑赢大盘了，然后朝阳青年路保值且租金较高，我这么想逻辑对嘛）？

　　1、首付占多少得看具体房源，常规是满五唯一的商品房能做到首付40%多就差不多到头了，再买总价高的不容易，看是否能高评了。

　　2、北京南站，公房和安置房比较多。翠林，公房和宣武安置房小区。原名花园村万柳堂，旁边的万芳亭之前就叫万柳园。普通小区，涨价跟地铁没什么关系，就是大盘上涨，这里自然也会逐步跟上。

　　这里没溢价，整个丰台区有溢价的小区都不多，何况这种老小区呢，居住的性价比都高。保值中等吧，南三环沿线都差不多，略弱于三环外的草桥和公益西桥。置换的话在同等板块内肯定没问题，往其他地方换的话看情况吧。

　　逻辑没什么错，就是期望值别太高。常规建议是先看看公益西桥草桥首经贸一带，没合适的再看南三环。看预算是否能买到合适的。

　　3、买哪儿看自己的需求，我就喜欢右安门这种地方，老北京扎堆儿。自住为主的板块，经济实惠交通方便。投资不算首选，南三环沿线大多都这样儿。如果注重租金的话首选朝阳，多数都略高于平均值。丰台的话先看看三环外吧，相对保值好的小区多一些。

　　4、是否买到合适的得看预算，一般见识是首房首贷的话尽量往上够一下。如果是200万首付，减去税费有可能贷到200，总价稍高一些就选择大些。看房的时候告知中介资金，让他们匹配房源，在确保还款的情况下尽量够一下。既然能有户口就是带编制的或央企国企，贷款不难，尽量吧。

　　外地户籍，老家有过贷款，二套资格，准备了220万，想在西三旗或昌平买个两居房，目标总价400万，商贷有可能成功吗？如果买在西三旗，保值会不会落后于五环内？如果买在南邵或沙河是否会落后？如果买在其他板块有没有推荐的？

　　1、220万，二套用常规商贷的线的。五环外非普线万，二套资格最高贷款率40%。也就是说，五环外最多贷款150，六环外112，都是300多万的事儿，再减去税费，能300多点儿也就差不多了。商贷是没办法的，考虑其他贷款有可能，但也挺麻烦的，去找家机构问问吧，看值不值得办。

　　2、如果能买在西三旗，大多数普宅是应该不会落后五环内的，公房和商品房都行。反正之前这么多年没落后，基本都是跟随大盘涨跌。以后还或许更好呢，毕竟板块内土地多，金隅又在改造，还有学区提升的可能。

　　南邵或沙河，大部分也不落后，好小区还略有超过。我觉得南邵可能更合适些，新区的产业前景好，房龄新的也多，但就是不好多贷款。

　　3、没什么推荐的，先明确资金吧，300多万买房不难，但两居不容易。南邵的回迁房有300左右总价的，可这种房更适合自住，保值说不太好。而且基本都有综合地价款，对贷款有影响。先让当地中介算算账吧，也问问其他贷款形式。

　　我今年七月份有买房资格，正在考虑入手一套刚需房自住，计划今年结婚，过两年要孩子并让一方父母来帮带娃。单位没有落户资格，只能依靠积分落户慢慢等。目前首付资金差不多一百六七十万，请问是买门头沟龙湖北辰揽境（420万左右）新房好，还是在石景山或者丰台选一套老破小好？工作单位在中关村苏州街，通勤时间都在一个小时左右。

　　1、新房我不熟，都没去看过，这还是咨询中介和电商们吧，他们更熟悉。常规来说，注重自住就买新房，注重保值什么的再看二手的。或者说长期自住就买新的，居住体验好，过几年还要置换就买二手的，换房时大概率不吃亏。这看自己的主要需求吧，没有标准方案。

　　2、揽境还行吧，我看不太懂。2.5万的楼面价，限价6万，开发商如果能卖到这价格就肯定利润不低，能保证质量。但其他几家都没再往高了竞标，我也没搞懂为什么，似乎不太看好这地段儿似的。

　　地段儿应该还挺好的，郊区刚需盘，就是规模小点儿，一共也没几栋楼，估计也就5/600户吧。这种小规模社区在房龄新的时候都好，时间长了不太好说，物业不太好盈利，看维护的水平了。

　　另外就是注意这里有配建，公租房，规模好像不大，5000多平，不到100户。我也不知道开发商怎么设计的，问清楚吧。一般有配建的小区都是自住为主的，希望别相互影响。

　　3、丰台石景山的老破小，还是说具体的吧，这么宏观我不好说什么。一般来说老公房都是保值稳妥的，就是居住体验一般，房龄30年以上的流动性不太好，出手的时候挂牌期长。

　　不知道请教您问题是什么流程，计划首付600w，有bj 户口，想买两室一厅的话，在哪里买比较合适？目前在看朝阳和通州的房子，顺义上班～但通勤1个小时左右都能接受～

　　2、但买房的最好考虑好流程，常规建议是想明确预算，首付之后看贷款多少，总价多少，税费多少？然后再说主要需求，自住为主还是投资为主，是否需要学区，有没有其他的要求？

　　再之后是说行政区和板块，自住的话以通勤来大致确定。同时想好想要多大面积，什么户型朝向楼层等具体要求。然后是小区，最后是具体的房源。

　　3、这就先一步一步来吧，一般来说，光提首付不说总价的，那基本就是买房的初级阶段，离真正买到房还早着呢。甭着急，先看看房对市场有个大致了解再定。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　实属无奈！Angelababy香港干回老本行，街头拍平价广告不足300元

　　“陪读父亲”刘建波：与儿子一起考上大学，曾想辞职读书，“所有人都劝我要现实”

　　小杨哥回应近日网络纷争：吵来吵去没用的！曾志伟抖音账号去掉和三只羊有关信息

　　国泰君安海通证券今起停牌，中国资本市场规模最大A+H双边市场吸收合并官宣

　　新消费日报 蔚来二季度营收和交付量双创新高；淘宝9月12日后逐步开通微信支付……