2023年，中国酒店业经历了需求热潮与消费降级的双向影响。在新老周期交替的阵痛之下，酒店业上下游各参与方主体都需以更高的视角，更为深刻地理解自身价值。日前，由中国旅游饭店业协会主办的「酒店·资产·价值 2024年度专题会」于上海顺利召开。会议就精细化资产管理的优先级举措、酒店轻重模式的协同路径、资本市场对于行业的关注与审视等行业关切问题进行深度剖析，并对传统星级饭店如何通过资产管理提质升级开展专题研讨。

　　浩华管理顾问公司执行董事兼大中华区总经理｜中国旅游饭店业协会副会长戴雪英女士受邀出席会议，并作为分享嘉宾，基于浩华构建的中国市场酒店交易数据库，通过回顾过去十年中国大陆地区关键酒店资产交易的动态及特征，就未来中国酒店市场的轻重资产发展、品牌及规模化发展和金融化退出等议题，予以解读。

　　过去十年来，酒店资产交易较为活跃的市场仍在北京上海等一线城市。酒店类资产的收购资本，很大程度上带有一些避险功能以及追求比较稳定的运营现金流，一线/新一线城市具备相对更好的市场稳定性，因此对于投资人来说是更稳妥的收购标的。这其中，部分民营企业与地方国企也在房地产企业的解决债务问题或处置不良资产的过程中，获得了一定的资产交易机会。

　　本次分享主要聚焦于市场中比较高价值的酒店交易，因此数据仅供市场参考，并不反映所有市场的酒店资产交易信息。戴雪英女士指出，高档酒店因为拥有更为稳定的现金流、地段价值以及其他综合性收益，因此更受投资人的青睐——接近六成的交易为高档酒店交易。同时，由于整个地产行业在过去五年里面发生比较剧烈的波动，所以当地产红利退散之后，较多的地产商也在这一阶段选择出售酒店资产。

　　从酒店的类型来看，投资人相对更加青睐城市酒店这类标的产品，其商业模式更加成熟，整体投资回报也相对更为稳健。值得关注的是，度假酒店或度假村这类资产在交易市场中占比较低，但诸如坐拥三亚热带海滨一线海景的优质酒店，由于具备资源稀缺性价值，因此也时而成为资产交易的主体。

　　回顾过去十年的交易额数据，历年来，不同年份的酒店资产交易总额波动性非常剧烈。目前，中国仍属于一个新兴市场，也是一个仍在成长的市场，市场本身的波动性往往较大。可以看到，过去十年间有三个比较关键的节点——首先是在2014年，整体市场存在业绩方面的波动，八项规定出台等宏观环境的变动，致使这一年出现了较高的交易额；其次是2017年，万达跟富力的酒店资产交易，成为了过往十年酒店交易市场中引起广泛关注的大宗交易案；而后则是疫情影响下的2020年后的数年，加之房地产市场的剧烈波动，以及三道红线方面的系列政策措施，许多业主基于调整债务结构等动因，开始出售酒店资产。总体来看，近几年的酒店资产交易都带有很强的宏观因素推动性。

　　从客房规模方面，规模在200到400间的酒店仍是整体市场中交易最活跃的量级，当然也有一部分是400间客房以上，但是这一类的标的通常金额较高，因此也难有高频交易发生。例如，过去一年内发生的数个比较重要的交易案件中，包含了大体量的产品，但是大部分交易产品在200至400间客房体量。

　　进一步聚焦资本来源，即「酒店资产的买家到底是什么样」时可以看到，内资企业占比近七成；同时，无论是内资和外资企业，其为地产属性的占比也相对更高，或者通常是以地产公司的主体完成酒店资产收购。当把资本结构进一步剖析时可以发现，能源类企业是酒店资产交易市场中比较活跃的收购主体。尽管这部分企业主业为能源产业，但往往会以旗下地产公司来完成资产收购。

　　从酒店层级来看，每一宗交易的成交额多数在5亿到15亿之间，单个酒店的交易额超过20亿的比较少。在进一步解析每间客房分摊的成交额时，可以看到，奢华酒店平均每间房大约在640万，超高档酒店则接近400万，高档酒店接近300万。由此可见，奢华酒店资产溢价的并不十分突出，这也说明交易动机的某些被动性，尤其是近几年的资产出清或都带有很强的被动性。而站在买家视角，由于单个资产的交易额对比初始投资成本而言，并未实现显著溢价，当前也不失为收购酒店的有利时间节点。

　　对于酒店轻重资产发展，戴雪英女士认为，目前行业的确发展到了值得讨论这一问题的时点；并放眼国际市场，以万豪国际集团为典型案例进行解读。万豪的发展始于重资产运营，并依托重资产培育出了自身强大的运营能力，因而塑造出品牌，进而以万豪为核心品牌，发展轻资产业务，最终进化为轻重资产分离，各自独立发展。「万豪的成长史，我认为是一个特别值得对标研究的案例」。

　　同时，行业需要关注的，首先并非是万豪如何实轻重分离，而应去看其在什么时点完成的轻重分离。以目前中国酒店市场的轻重资产发展所处阶段来看，似乎尚未到轻重分离、各自发展的阶段。轻重一体，以重养轻，反倒不见得是错的。要发展轻资产能力，是要靠重资产去滋养的，因为轻资产一点都不轻。反观当下，可以总结的是，中国酒店行业的轻资产发展要么由资本一路陪伴成长；要么由企业自己实现轻重一体化，通过以重养轻，最终逐步地把轻资产能力培养出来。

　　“今天国内绝大部分以重养轻或者轻重一体发展的酒店集团，距离启动轻重分离、重点发展品牌这一阶段仍有很长一段路要走。对于其来说，当前的重点更应该放在如何依托所持的重资产来锤炼自身的运营能力，做好内修，而不是「避重就轻」，盲目追求品牌矩阵的扩张。”

　　当回头去看万豪最初的成长阶段，可以发现其并没有一开始就关注于如何发展品牌，而是在很长一段时间内依托重资产来锤炼自己的运营能力。「既然我买了这个资产，我怎么能把这个资产管好，让这个资产能够产生溢价，最后能够很成功地以高溢价卖出，之后再收购更多的资产进行价值提升，实现溢价退出。这才是当前重资产持有者们在万豪成长史中最应该投以关注的」。

　　目前，市场上有很多酒店集团都处在万豪前十年的阶段。戴雪英女士强调，这个阶段就是应该用运营能力去推动资产价值的提升，而资产价值提升的获利可能比签署10个管理合同或者在缺失运营能力的情况下去签10个管理合同，更具长期价值。