近几年广大购房者法律意识的增强，出现了越来越多因为房地产企业未在合同约定的期限内交付房屋而产生的纠纷及诉讼，尤其是近一段时间，房地产调控的持续进行，部分购房者预想的房价上涨的情形并未出现，投资房产升值的目标并未实现，更加剧了延期交房群体纠纷及诉讼的爆发，如何应对和处理此类群体纠纷及诉讼至关重要。为了帮助房地产企业合法有效的应对这一法律风险，笔者拟结合实务经验及相关案例对

　　逾期交房，通常是指房地产企业应该按照《商品房买卖合同》约定的期限将验收合格的商品房交付买受人使用，但是由于不可抗力、施工及政府管控原因延误等因素影响而未能在约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人据此可以按照合同约定的“出卖人逾期交房的违约责任”追究房地产企业的违约责任，

　　房地产企业未能完全按照合同约定的方式、程序、期限交房，此种情形，通常是由于，工程未能如期完工，无法按照约定时间，将约定的房屋交与购房者，

　　房地产企业向购房者交付的商品房必须是“经验收合格”的商品房，即通过有关部门竣工验收备案的房屋，如果未取得竣工验收备案，即便将房屋交付购房者，也可能会被视为未能交付，承担相应逾期给付责任。此外，需要注意，交房不能设定前置的限制条件，如需先签文件、交物业费等然后才进行验收房，从而导致未能进行交房，也会被视为房地产企业未“交房”，认定房地产企业承担逾期交房。

　　当然房地产企业逾期交房，需要承担违约责任，同时基于公平，作为逾期交房的免责事由，该类事由主要有：（1）包括不可抗力如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害；（2）因配合政府的重大活动、环境治理管控等政府行为对工程正常施工产生的影响。对于施工过程中出现的以上特殊原因，出卖人有权将商品房的交付期限顺延而无须承担逾期交房的违约责任。此外，房地产企业也可以自行跟买受人约定免责事由，但是应当公平合理，不能进行扩大和损害购房业主的权益。

　　一方面是指，房地产企业逾期交房期限较长，购房人享有了合同解除权。出卖人延期交房，属于《民法典》第563条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房地产企业延期交房时，若双方未有其他约定，如房地产企业在购房者催告后在三个月内仍未交房的，则购房人有权解除合同，并且解除权应当在一年内行使，逾期则解除权消灭。

　　另一方面是指，逾期期限较短，或虽逾期期限长但购房人不解除合同，房地产企业支付违约金或者赔偿损失。按照《民法典》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；合同有约定时，按照约定支付违约金或赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　建议房地产企业在房地产开发的推进过程中，应充分考虑各环节对房屋交付时间可能产生的影响，由此对合同约定的房屋交付时间进行合理预估，并对房地产项目涉及的水、电、气等基础设施及小区绿化、消防等事项的进展情况进行定期统计分析，实时识别有可能引起法律风险的因素，并据此对购房合同的约定作出相应合理调整。

　　在房地产企业拟定房屋买卖合同格式文本（补充协议）时，部分房地产企业基于自身利益的考量，拟定的所有条款均是最大限度地维护自身利益，罔顾购房者的权益，未能做到公平、合理，一旦诉讼，相关的条款可能会被法院认为，符合《民法典》第40条规定的情形，供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，在实务中需要注意以下方面：

　　首先，约定免责事由的约定，除地震、战争等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中政府管控、重大纪念活动、重大自然灾害等问题无法施工时，房地产企业可以据实予以延期且无需承担违约责任等类似条款，但需要指出的是，不可范围过广，对买受人不利，应当合理正当。

　　其次，应当尽量把购房合同中购房者逾期付款与房地产企业逾期交房的违约金的标准保持一致，以体现合同的公平性，避免被认定成格式条款，尽可能将损失降到最低。

　　此外，在商品房交付过程中，房地产企业应根据实际情况对相关文件进行及时修改和调整，以尽可能在出现风险时，减轻房地产企业可能承担的责任与风险，做到及时止损。

　　所售房屋已具备交付条件时，房地产企业往往都会第一时间通知购房者收房，我们一直强调要注意保存证据，尤其是收房通知的送达阶段的证据，但由于工作量较大，事务繁杂，实操中仍存在部分房地产企业由于没有做好证据保存工作，导致因无法举证证明已通知购房者收房，尤其是已经发生延期的情况下，将加重房地产企业所需承担的违约责任。因此需要注意以下几点：

　　1、在拟定商品房买卖合同及补充协议时，明确约定通知送达地址条款，并要求购房客户签字或按手印确认，避免简单粗暴以身份证地址为通知送达地址，导致后期无法有效送达。2、向购房人发送通知，尤其是收房通知时，应根据购房者留取确认的联系地址，采取书面方式通知购房者，并且及时保存相应证据。3.通过快递方式通知购房者的情况下应采取ems，填写完备的快递单，包括但不限于确保快递单上的收件人姓名、地址、电话等信息与购房合同及购房者书面确认的联系信息相一致，应注明收房通知。4.对快递单以及所邮寄的收楼通知书等文件予以扫描存档，保存好快递底单原件，及时通过网络查询快递投递结果并截图存档，申请快递公司开具妥投证明。5. 如果快递因被对方拒收或其他原因导致退件，在原样保留好退件原件的基础上，可以通过其他地址再次邮寄收房通知。

　　在实务操作中，房地产企业逾期交房，购房业主均会存在一定的不满情绪，但并非必然出现群体纠纷或诉讼。但在实务中，在售房时，置业顾问并非开发公司人员，基于销售业绩等考量，对购房者态度较好，而在售后，置业顾问态度明显不如售前，甚至部分置业顾问态度恶劣，业主感觉被房地产企业欺骗，反映问题公司无人响应，尤其是出现延期交房等情形，针对此种情形：

　　1、成立业主关系部或类似专门的部门，处理售后的业主关系问题，及时与业主沟通，掌握收集业主的意见或诉求。2、针对业主诉求和不满，公司应当及时发声，进行充分说明，在一定程度上会化解不少业主的不满，争取部分购房者的理解和支持。3、在安抚业主的同时，再参照合同约定的标准给予购房者一定的补偿，即便不能解决全部问题，大部分业主往往不再积极主动参与群体纠纷（诉讼），从而该将群体纠纷（诉讼）消灭于萌芽。

　　综上，一旦房地产企业出现延期交房等情形，应组建专门团队，充分沟通，争取购房业主的理解和支持，积极应对，提前布局，既要维护公司的利益，也要充分考虑广大购房者的合理诉求和合法权益，避免群体纠纷（诉讼）的出现，平衡和照顾双方的权益，将大事化小，既解决了纠纷，减少诉累，也维护了企业的权益，同时也避免了自身的企业形象和声誉受损，可以说是多赢。

　　本文作者：简涛，房地产业务部律师，郑州大学经济学学士、郑州大学法律硕士。

　　执业期间，简涛律师先后为河南航天工业有限公司、华润置地郑州有限公司，中国资产管理公司郑州办事处，碧桂园郑州区域公司、康桥地产郑州公司、郑州黄河大观有限公司，万汇投资控股有限公司、河南仁豪实业有限公司、泉舜集团（郑州）房地产有限公司、交通银行河南省分行、广发银行郑州分行等企业提供法律服务。曾多次参与房地产项目投融资、项目并购、商业地产运营及商品房开发销售等方面业务，为多家企业提供诉讼和非诉业务。