但是，现实中的首套房是由地方政府和金融机构共同来定义的，要比平常人理解的要复杂得多。比如某个地方政府允许外来常住人口购买第一套房，这里所说的首套房是指业主在这个地方购买的第一套房(不考虑其他房产持有情况)。

　　而当业主到金融机构提出贷款购房申请时，金融机构对首套房的定义是在全国范围内查询其有没有贷款购房记录。

　　在界定二套房时，借款人在当地房屋登记系统中，已有了登记信息，那么再次买房时，该房就会被界定为二套房或以上。这是所谓“认房”。

　　认贷则是指买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么再次申请贷款买房时，在界定二套房时界定该房为二套房或以上。

　　认房又认贷款，就是指贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。

　　那么，在认房又认贷的政策下，无论小明属于以上哪种情况，当他再次买房时，都会被认定为2套房，按照二套房的首付比例执行。而如果小明全款买了一套房，然后卖掉，其名下已无房且从未有贷款记录，则再买房，即认定为首套房。

　　不过，在一些认房又认贷的城市，上述一、二、四种情况虽也认定为二套房，但由于其无贷款或者贷款已经还清，则其再次买房，这套房的首付比例介于首套房和二套房的首付比例之间，即比首套房的首付比例高，但比二套房的首付比例低。

　　在有些认房又认贷的城市，上述四种情况，则全部按照二套房首付比例执行。具体政策还要看不同城市的具体规定。

　　不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定；如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。

　　不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

　　大多数城市公积金贷款的住房套数认定是“认贷不认房”，住房套数需通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。

　　二、借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。

　　三、借款人本人和配偶有两笔以上（含两笔）尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。

　　另外，个人贷款购买的40年产权或者50年产权的房子，这些房子是否计入“认房”范围，其贷款是否计入“认贷”范围，要看各个城市的政策是如何规定的。因此，个人在买房前，要了解城市的政策及政策的解读。

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